Comprar um imóvel na planta costuma ser mais barato do que comprar um imóvel pronto, mas também envolve riscos específicos: atraso na obra, mudança no memorial descritivo, cobranças indevidas e, em casos mais graves, falência da incorporadora. Um checklist jurídico bem feito reduz drasticamente esses riscos.
1. Registro da incorporação
Antes de comercializar unidades, a incorporadora é obrigada a registrar o memorial de incorporação no Cartório de Registro de Imóveis. Sem esse registro, a venda é irregular. Peça o número do registro e confira diretamente na matrícula do imóvel.
2. Prazo de entrega e cláusula de tolerância
É comum haver uma cláusula de tolerância de 180 dias para atraso na entrega, considerada válida pela jurisprudência do STJ quando prevista de forma clara no contrato. Atrasos além desse prazo, no entanto, podem gerar direito a indenização por lucros cessantes (aluguel que o comprador deixou de receber ou precisou pagar) e, em alguns casos, multa contratual.
3. Correção monetária e juros durante a obra
Confira qual índice corrige as parcelas durante a construção (geralmente INCC) e qual passa a valer após a entrega das chaves (geralmente IGP-M ou IPCA, somado a juros de financiamento). Mudanças abruptas de índice são um ponto frequente de disputa.
4. Taxas e comissões
A chamada "taxa SATI" (Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária) e outras taxas de corretagem cobradas do comprador têm sido questionadas judicialmente quando não há prestação de serviço efetiva e clara ao comprador. Vale verificar item a item o que está sendo cobrado além do preço do imóvel.
5. Memorial descritivo e especificações
Qualquer alteração relevante em relação ao que foi vendido — metragem, padrão de acabamento, área de lazer — pode configurar descumprimento contratual. Guarde o material de vendas (folders, plantas, e-mails) para comparar com o que efetivamente foi entregue.
6. Due diligence antes de assinar
Antes de assinar qualquer contrato, vale levantar: certidões da incorporadora e dos sócios, situação registral do terreno, existência de ônus ou penhoras, e histórico de outros empreendimentos da mesma construtora.
Quando procurar um advogado
O momento ideal para uma análise jurídica é antes da assinatura do contrato — é quando ainda é possível negociar cláusulas abusivas. Mas mesmo depois da entrega das chaves, atrasos e descumprimentos ainda podem ser questionados judicialmente.